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ジェイジェイリノベーション住宅についてご説明致します

目次 -Index-     ※下記のキーワードをクリックするとジャンプします
はじめに 〇リノベーション住宅 コラム 〇リノベーション住宅のプロセス
リノベーション住宅施工事例 web見学会

 

リノベーション住宅とは中古住宅を新築以上に再生する事です。

〇〇そっくりさんと異なるのは化粧なおしではなく、その住宅の立地を生かして間取りも設備も構造も一新します。「日本の家が25・6年しか耐久しない」とよく言われていますが、木造住宅に携わる者としては嘘だと思っています。木造建築は適正なメンテナンス・補修工事さえすれば50年はおろか100年でも十分持ちます。
キッチンのリフォームだとか外壁の塗り替えリフォームなど部分リフォームも必要だと思いますが、将来を見据(みす)え、家族構成や時勢に合わせて住み易く大型リフォーム(リノベーション)する事が大切な事だと考えています。

私たちは、初めに有効な間取りプランから考えます。だから、間仕切り壁も階段も屋根もサッシも撤去します。場合によっては屋根瓦だけでなく、屋根そのものを取り壊します。

床も取り除き基礎の補強に始まる耐震補強からスタートです。
床下は防湿工法ASMoSにエコガードで防虫です。
シロアリだけでなくゴキブリもシャットアウト。
ゴキアリガードで一棟まるごと施工。

必要ならAND-Zで柱補強です。床も構造用合板で補強してから無垢材貼りです。

小屋裏から屋根面の裏側にアルミ遮熱シートを貼り、暑さ寒さを跳ね除けます(遮熱)。

また、新しく取り付けるサッシはペアガラス仕様です。得意のセルロースファイバーで断熱・防音・調湿。遮熱と断熱で、新築に負けない快適な環境が実現します。

内壁もドアも床も天井も、もちろん階段もすべてリニューアル。システムキッチンやバスユニット、トイレなどの設備機器も。それに伴い電気配線も給排水・給湯配管も新設です。

屋根は地震に有利な軽量屋根(天然石ガルバニューム)。外壁は外断熱EPSボードに割れにくいドライアート仕上げ。

だから仕上がりは新築以上と自負しています。そこまでやるなら建て替えたらどうかと、よく言われます。たしかにクロスや新建材中心の新築なら、少し予算を増やせば可能でしょう。しかし、無垢材を多用して高断熱・高機能の健康住宅をご希望なら断然、リノベーションが優れていると確信しています。

同じ間取り、同じ設備機器、同じ仕様なら新築住宅よりも確実に500万円以上安くなります。

もっともリノベーションにふさわしい中古住宅であることが前提です。また、その住宅によってリノベーションの中身も変わってきます。

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ジェイジェイリノベーション住宅 コラム

再建築不可!
日本の家は寿命が短いわけ
能登の地震について
地盤調査について
オール電化は地震対策?

再建築不可!

先日のTV番組(テレビ東京系列:ワールドビジネスサテライト[WBS])で再建築不可の中古住宅特集をしていました。

建物を新築する場合は基本的に次のような制限があります。幅員4m以上の道路に2m以上接していまければならない。例えば住宅を新築しても道路に出なければ生活できません。その道路は建築基準法で認められた道路です。国道。市道。村道。・・・私道でも認定された道路。その道路は道幅が4m以上なければなりません。(但し、4m未満なら道路の中心線から2mを道路の境界とする救済策もあります。)そして、その道路に敷地が原則として2m以上接している事が新築の場合は必要です。もし2m以上接していなければ新築を認められません。このような不動産のことを「再建築不可」と呼んでいます。では「再建築不可」ならどうすればよいのでしょう。必要な部分を改装して使用し続けるより仕方ありません。

不動産市場にはこの「再建築不可」の不動産が時々存在します。当然、近隣の不動産より安いです。半値以下の不動産もあります。

もし、あなたのお住まいが「再建築不可」に該当するなら安値で売るよりもリノベーションで、使用しながら隣の家を将来買えるまで待つ等の方法を考えるのも方法です。

資産として不動産を購入、運用を考えているなら、このような「再建築不可」を探して貸家や貸店舗にすると投資利回りが大幅に良い不動産を購入できるでしょう。

購入や売却にはプロのアドバイスを受けると失敗が少ないと思われます。でも声をかけたら断れないような不動産業者は敬遠したいですね。

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日本の家は寿命が短いわけ

日本の住宅の寿命が欧米と比べて極端に短い。イギリスの3分の1。25年~26年で解体されるそうです。識者は50年以上長持ちする家を造るべきだといわれます。

私は日本の家が貧弱だから寿命が短いとは思いません。日本の木造住宅は手入れさえきちんとしてやれば50年でも100年でも耐久します。

それよりも日本人の「中古はいや」「無理してでも新しいのが良い」「他人が使用した後は気持ちが悪い」と思う性格的な理由で建替えられるのだと思います。

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能登の地震について

ご存知の通り平成19年(2007年)3月25日北陸の輪島市を中心に地震(能登半島地震)が発生しました。最大震度6強の揺れで死者が1人。重傷者81人。軽傷者257人。全壊した家屋649戸。半壊・一部損壊等した家屋は20,000戸を超える被害です(ウィキペディアより)。仕事がらテレビや新聞の写真報道を注意深くみています。阪神・淡路大震災では現地へも行きました。阪神・淡路大震災でも新潟県中越地震でも倒壊した木造の家屋には共通した構造があるようです。南側が大きく開口しています。

吉田兼好の徒然草に「住まいは夏を旨とすべし」と書いてあるそうですが、日本古来の間取りは深いヒサシで、夏場の直射日光をさえぎり、大きな窓で風を取り込みます。冬季は縁側でポカポカと日光浴です。だから南側を大きく開口して縁側を造っています。

住宅を四角い箱で考えると良く分かりますが、四方のうち一方に壁が全く無い箱は、四方とも壁がある箱よりも壊れやすくなります。震災で倒壊した家屋を注意深くみると、東側か西側に倒れている例が多いです。これは南側に壁(耐力壁)が極端に少ないからです。

昔の家は太い柱を使用しているのが自慢でした。大黒は柱が6寸だとか8寸だとかで住宅の価値を賞賛する傾向がありました。梁も8寸や末口1尺の丸太梁(まるたばり)を使うのが良い家とされていました。

そして、屋根には土を下地に重い地瓦です。基礎が地面と強固につがっていない時代では、上からの重しで台風等の強風に対応していたからです。台風天国の沖縄等では瓦を一枚一枚、漆喰(しっくい)で固めています。しかし、建築屋としては頭が重い構造は、地震対策としてはオススメできません。

開口部が大きいのは商店もそうです。通りに面した窓や入り口側は、壁で(ふさ)ぐ訳にはいきません。この場合は、鉄骨造等で耐力壁が無くても良い建築にするのがベターです。現在が木造の商店の場合は鉄骨の枠等で補強するのが良いと思われます。

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地盤調査について

もう一つ怖いのが地盤面です。2007年の能登半島地震でも地盤面の液状化現象で、揺れが大きくなったと報道されていました。阪神・淡路大震災以降の新築住宅は地盤調査をします。

地盤が軟弱な場合は地盤補強をします。
地盤調査_いい住宅そしてベタ基礎と呼ばれる鉄筋を網目に張った床一面の基礎です。このベタ基礎と構造体を堅結します。構造体はバランスよく耐力壁を配置して、頭部分は軽い材料が地震に強い建築です。

ところが大阪の枚方市山之上から香里丘一帯は軟弱地盤が多いようです。リフォームにお伺いしたお宅で家が傾いているケースを良く見かけます。土質が粘土系で水はけが悪いのも原因と思われます。地盤は3万円~5万円程度で専門職が調査してくれます。この機会に重要な地盤調査だけでもオススメします。

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オール電化は地震対策?

「細木数子の番組で師が地震発生時の対策を語っていたよ」と女房が教えてくれました。

地震が発生したら玄関ドアをすぐ開ける。
地震で変形して外へ出られなくなる恐れがあるからだそうです。そんな余裕があるのかな?とも思いましたが・・・
浴槽の湯は流さずに置いておく。
コーヒーフィルターで濾せば飲み水等確保できる。トイレにも使えるらしい。

この話を聞いてオール電化住宅ならその心配が少ないと思いました。

オール電化住宅の場合、深夜電力給湯機があります。ご存知の通り200~500ℓ程度の清潔な湯が確保されています。浴槽の湯を貯めておく必要は少ないと思われます。もっとも翌日に洗濯用に使用するなら話は別ですが・・・

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ジェイジェイリノベーション住宅のプロセス

新築を超えた?! リノベーション住宅のプロセス(持ち家編)
新築を超えた?! リノベーション住宅のプロセス(購入編)
ジェイジェイリノベーション住宅の優先順位

新築を超えた?! リノベーション住宅のプロセス(持ち家編)

プロセスその①
 □見積フォームへE-mailでご相談・お見積・お問合せ下さい。

プロセスその②
 □ご都合の良い日時にお伺いします。
 □現在のお住まいを拝見します。
 □どのような生活をしたいか?
 □現況のご不満なところは?
 □ご家族数とそれぞれの生活スタイルは?
 □概略のリノベーションプランを提案します。
 □耐久性・快適性・省エネなどバランスの良い
 □提案致します。

プロセスその③
 □リノベーション概略プラン図を約1週間で作成します。
   外観パース・内観パース・概算見積書

プロセスその④
 □上記を元に再度、プラン・仕上げ・予算をご相談します。
     ★ここまでは無料です★

プロセスその⑤
 □本契約(場合によっては仮契約)の締結。
 □契約金(申込金)を頂きます。
  ※解約(仮契約であっても)は、設計図書作成費用等の実費を差し引き返金します。

プロセスその⑥
 □設計図書の作成。
 □設備機器選びは、カタログ・ショールームにて決定。
 □仕上材は見本材等で検討。

プロセスその⑦
 □本契約の締結(プロセスその⑤で仮契約の締結したお客様のみ)。
 □本設計図書・工程表・仕上表・見積内訳書。
  ※契約締結後の解約は必要経費。及び、発注済の資材代金を差し引き返金します。

プロセスその⑧
 □着工~完成。
  ※工事中の変更も出来るかぎりお請けします。
  ※金額に差異が生じる場合は着工前に明示し、文書で相互保管します。

【ご注意】
 □着工前に近隣への挨拶まわりに同行願います。
 □私たち職人への茶菓の接待は不要です(自社で用意していきます)。
 □工事中の水道・電気代はご負担下さい。
 □仮設設置以外はトイレを使用させて下さい。

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新築を超えた?! リノベーション住宅のプロセス(購入編)

あきらめていた新築分譲住宅購入が500万円以上安く購入できる!!
中古住宅を購入して理想のリノベーション工事で新築建売を超えた健康住宅が500~800万円も安く手に入ります。

プロセスその①
 □見積フォームへE-mailでご相談・お見積・お問合せ下さい。

プロセスその②
 □ご希望をお聞かせ下さい。
 □地域(小学校or駅名)
 □間取り・家族数・ご予算等

プロセスその③
 □新鮮な不動産情報やリノベーション提案させて頂きます。

プロセスその④
 □気になる不動産はご自分の目と足で確認して下さい。
  ※ご希望されないかぎり原則として同行致しません。

プロセスその⑤
 □気に入った不動産情報を元にリノベーションやローン等のご相談致します。

プロセスその⑥
 □購入予定の不動産に問題はないか?
 □勤務先との交通は?
 □購入後どのような生活をしたいか?
 □現況のご不満なところは?
 □ご家族数とそれぞれの生活スタイルは?
 □こだわりたい箇所は?
 □リノベーションプランを元に耐久性・快適性・省エネ等バランスの良い提案致します。
 □概算金額(不動産+リノベーション)の検討。
 □年収等からローン金額の検討。

プロセスその⑦
 □不動産の重要事項を文書で確認。
 □購入を決定したら売主様にその旨連絡します。
 □購入申込書の提出。

プロセスその⑧
 □売買金額に双方合意で不動産の売買契約書締結。

プロセスその⑨
 □リノベーション工事の本契約(場合によっては仮契約)の締結も並行します。
   外観パース・内観パース・見積書・仕上表 
 □契約金(申込金)を頂きます。
  ※契約締結後の解約は必要経費。及び、発注済の資材代金を差し引き返金します。

プロセスその⑩
 □金融機関へローンの事前申請(内定までに約1週間)。
 □この間にリノベーションの内容を、更に煮詰めます。

プロセスその⑪
 □金融機関から内定(ローンOK)。
 □不動産の決済日を決定。
 □司法書士等の手配(銀行又は不動産業者)。

プロセスその⑫
 □リノベーション工事の詳細の打ち合わせ。
 □設計図書の作成。
 □設備機器選びは、カタログ・ショールームにて決定。
 □仕上材は見本材等で検討。

プロセスその⑬
 □ローン決済(不動産の名義がお客様の名義に変わります)。

プロセスその⑭
 □リノベーション工事の本契約(プロセスその⑨で仮契約の締結したお客様のみ)。
 □本設計図書・工程表・仕上表・見積内訳書。
   ※契約締結後の解約は必要経費。及び、発注済の資材代金を差し引き返金します。

プロセスその⑮
 □着工~完成。
  ※工事中の変更も出来るかぎりお請けします。
  ※金額に差異が生じる場合は着工前に明示し、文書で相互保管します。

【ご注意】
 □着工前に近隣への挨拶まわりに同行願います。
 □私たち職人への茶菓の接待は不要です(自社で用意していきます)。
 □工事中の水道・電気代はご負担下さい。
 □仮設設置以外はトイレを使用させて下さい。

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ジェイジェイリノベーション住宅の優先順位

木造住宅のリノベーションで私たちが重要視する順序です。

耐久性
  地震対策⇒耐震補強(基礎・構造・屋根等)
  結露対策⇒床下・壁体内・窓・通風・換気
  シロアリ対策⇒被害部材の交換補強(一棟まるごとゴキアリガード)

快適性
  間取りプラン⇒生活スタイル・家族構成
  設備機器⇒機器類は原価提供
  高気密高断熱⇒外断熱リフォーム
  室内空間⇒無垢の床材・珪藻土等
  照明器具⇒照明計画

エコロジー
  省エネ⇒高気密・高断熱
  断熱材⇒セルロースファイバー・EPS外断熱・遮熱シート他の適材適所
  ⇒単板ガラスを複層ガラスに変更・断熱サッシの採用
  玄関⇒断熱玄関サッシや無垢ドア
  機器⇒ソーラー・エコ給湯の検討

デザイン
  お洒落な外観⇒色彩計画・ポイント装飾等
  各部屋⇒梁現し・高い天井・ロフト・色彩計画・無垢材・珪藻土等

資金計画
  無理の無い資金計画
  自己資金とローンの利用

あなたの家が『いい家』に生まれ変わりますように!!
祈りをこめてこのような順序で検討します。

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リノベーション住宅施工事例 web見学会

ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例01
ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例02
ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例03
ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例04

★中古住宅からジェイジェイリノベーションした住宅を★
★web見学していきましょう★

ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例01


施工前 外観

施工後 外観
ポイントとしましては・・・
間取りを一新しました。

施工前 図面

施工後 図面
天窓から降り注ぐ光が階段を明るくし、床材もドアも階段も無垢材です。

施工前 階段

施工後 階段
浴室乾燥機も備え、浴槽はタカラ製の最高級です。

施工前 浴室

施工後 浴室
キッチンはIHヒーターに食洗器付きで、対面カウンターです。

施工前 キッチン

施工後 キッチン
玄関はこんな感じです。

施工前 玄関

施工後 玄関
2階の和室を、念願だったウォークインクローゼットにしました。

施工前 2階和室

施工後 2帖分ウォークインクローゼット
2階は全室ロフト付きで広々しています。

施工前 2階洋室

施工後 2階洋室 ロフト

施工後 子供部屋 全景

施工後 子供部屋 ロフト
1階のクローゼットは棚を作り機能性を高めました。洗面台も新品にしました。

施工後 1階クローゼット

施工後 洗面所
他の工事としては、
★屋根も葺き替え ★サッシもペアガラスで新設 ★基礎の耐震補強 ★下地にeco珪藻土で病気になりにくい工夫 ★エコキュートのオール電化による設備機器も入れ替え ★上下水道の配管も新設 ★天井・外壁・床にセルロースファイバー断熱で、更に、天井と床はアルミ遮熱シートも貼ったのでW断熱→高気密・高断熱だから省エネ住宅の完成

こんだけリノベーション(改修工事)しても、
新築ではなくリフォームなんです!!

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ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例02


施工前 外観

施工前 外観

昔ながらの和風な家を 今風の新しい家に大変身していく様をご覧あれ!

まず、室内解体から入り、また、基盤補強(耐震調査した結果より)も行いました

施工中 室内解体の様子

施工中 室内解体終了直後

施工中 地盤調査中

施工中 基礎補強中
屋根はしっかり遮熱シートを敷いてから葺き替え、外壁も塗り替えました

施工中 遮熱シート貼り

施工中 屋根葺き替え

施工中 外壁塗替え
キッチン・トイレ・浴室の水廻り、リビング・和室・洋室の各部屋等のBefore After

施工前 キッチン

施工後 キッチン

施工前 トイレ

施工後 トイレ

施工前 浴室

施工後 浴室

施工前 リビング

施工後 リビング

施工前 居間01(和室)

施工後 居間01(和室)

施工前 居間02(和室)

施工後 居間02(洋室)

施工前 居間03(和室)

施工後 居間03(洋室)

施工前 階段

施工後 階段

施工前 廊下

施工後 廊下
耐震補強。高気密・高断熱。無垢材の床やドア。
珪藻土の壁。30年保証の屋根。ドライアートの外壁・・・
これで30年以上は、安心して住める家になりました。

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ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例03

今度は一人暮らしのおばあちゃんの家をリノベーションします。 とても大きなお家なのですが、半分だけリノベーションして一人でも生活しやすいようにします。残りの半分は将来お子さんがお家を建てられるように空けておくんだそうです。

まずは解体作業です

施工中 解体の様子01

施工中 解体の様子02

施工中 解体の様子03
リノベーションなので、基礎になる部分は残しての解体です。残した基礎はその後しっかり補強して耐震対策も行います。
解体作業終わったら、床下にコンクリートを敷きます

施工中 生コン車出動

施工中 床下にコンクリートを

施工中 キレイに調えて
昔の家はほとんどが床下は土でした。この家の床下も土だったので、まずは床下補強の為にもコンクリートを貼ります。
コンクリートが固まったかな?

施工中 コンクリート確認01

施工中 コンクリート確認02

施工中 コンクリート確認03
今のところ写真で見た目での変化はあまりないですが、この基礎の部分 の工程が一番大事なんです。その後、きれいにコンクリートも固まり、大工さんは次の工程に入っていました。
コンクリートの次は基礎補強や遮熱シート・設備機器の設置等々

施工中 基礎の補強01

施工中 基礎の補強02

施工中 ユニットバスの設置

施工中 窓枠の設置
順調にリノベーション の作業は進んでいて、だいぶ変化していました。
水廻り部材のキッチンや洗面化粧台も入りました

施工中 キッチンの設置

施工中 洗面化粧台の設置
ユニットバスに続き、「システムキッチン」と「洗面化粧台」の水廻りが入りました。もう完成までもうちょいです。
壁には珪藻土です!!

施工中 珪藻土を塗る様子01

施工中 珪藻土を塗る様子02

施工中 珪藻土の壁完成01

施工中 珪藻土の壁完成02
次は壁に珪藻土を塗る作業です。 まずは、マスキングしてからの作業となります。 完成の様子を見てみると綺麗になりました。
キッチン・浴室・洗面所の水廻り、リビング・和室の各部屋等のBefore After

施工前 キッチン

施工後 キッチン

施工前 浴室

施工後 浴室

施工前 洗面所

施工後 洗面所

施工前 リビング

施工後 リビング

施工前 和室01

施工後 和室01

施工前 和室02

施工後 和室02
一人暮らしをされる方の事、後で残り半分のリノベーションの事を考えてのリノベーションでした。お客様は、「また次、お願いしますね」と、うれしいお言葉をいただきました。

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ジェイジェイリノベーション住宅 施工事例04


施工前 外観

施工後 外観
養父東のリノベーション住宅工事です。今度はどんな感じでアフターのようなお家になっていくんでしょう。はんと楽しみです。
地盤調査&基礎補強

施工中 地盤調査01

施工中 地盤調査02

施工中 基礎補強01

施工中 基礎補強02
今からリノベーションする家が、前の家の基礎で耐えれるか・・・。やはり、地盤調査はきちんとやってみないとね。建ててから傾くようじゃ~むっちゃ困りますよね。だから、何十年もお家を支えてくれる土台は、きちんと補強しないとね。
解体されてから、一段落するまで

施工中 解体中01

施工中 解体中02

施工中 解体中03

施工中 解体後01

施工中 解体後02

施工中 解体後03
基礎だけ残して解体されて骨組みだけになりました。
なかなかリノベーションの見積もり(特に古い中古物件でのリノベーション)は分からないものです。基礎補強が必要か否かは、調査してみないと何ともいえません。また、床下にコンクリートを敷くか否かでも価格は変わってきます。そんな疑問でも、ジェイジェイドリームいい住宅研究会は、できるだけ答えていきたいと思います。お気軽にお問合せ下さい。
これから中身の改修工事が始まります

施工中 解体終了後の外観

施工中 部材運び01

施工中 足場作り01

施工中 足場作り02
大工さんと材木屋さんが部材をどんどん入れていくところです。 着々と新しいリノベーション住宅が出来上がっていきます。
フローリング等の内外装も着々と<進んでいます

施工中 床の隙間調査

施工中 ベランダの外枠
床の隙間をなくす為に、木材を当てながら床を横からゴンゴンたたいたりと、見えない小さな工程作業まできっちりとやっていきます。ベランダの外枠も出来上がっていました。
キッチン&リビング・浴室・玄関・階段・和室の各部屋等のBefore After

施工前 キッチン&リビング01

施工後 キッチン&リビング01

施工前 キッチン&リビング02

施工後 キッチン&リビング02

施工前 キッチン&リビング03

施工後 キッチン&リビング03

施工前 キッチン&リビング04

施工後 キッチン&リビング04

施工前 浴室

施工後 浴室

施工前 玄関

施工後 玄関

施工前 階段

施工後 階段

施工前 収納(押入)

施工後 収納(クローゼット)

施工前 2階①和室

施工後 2階①洋室

施工前 2階②和室01

施工後 2階②洋室01

施工前 2階②和室02

施工後 2階②洋室02
3方向隣家に囲まれている事もあって、第一印象は“薄暗い”感じするお家でした。その薄暗さを少しでも解消できるようにと思いリノベーションさせて頂きました。
今回一番大きく変わった箇所でもある水廻りとお茶の間が、広々としたキッチンとリビングに、写真「施工後 キッチン&リビング04」でも分かるように、天窓を設置したので薄暗さがだいぶ解消されました。浴室は、ユニットバスを設置し、玄関は、すっきりとしたシンプルな感じにしました。階段は、薄暗かった壁の色から白色のクロスに貼替える事により明るくなりました。和室は、フローリング仕上げの洋室にしました。床のワックスの照り返しでよし一層明るくなりました。本当にいいお家に大変身できたので、お客様も大喜びでした。

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~ジェイジェイドリーム いい住宅研究会~

有限会社ジェイジェイドリーム  担当:藤井 實(ふじい みのる)
  TEL:0120-06-3169 FAX:06-6705-3179
  住所:〒547-0011 大阪市平野区長吉出戸6-15-31 (GoogleMapで見る)
  URL:www.jj-dream.com E-Mail:info@jj-dream.com

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